Das IEE (Informe de Evaluación de Edificios) ist in Spanien und damit auch auf den Balearen das offizielle Gutachten des „Gebäude-TÜVs„, welches den technischen Zustand und die Sicherheit von älteren Immobilien bescheinigt. Es hat im Jahr 2015 die frühere ITE (Inspección Técnica de Edificios) abgelöst. Anders als sein Vorgänger beschränkt sich das IEE aber nicht nur auf Statik und Bausubstanz, sondern umfasst zusätzlich Barrierefreiheit und Energieeffizienz.

Was wird geprüft?

Ein zugelassener Architekt oder Bauingenieur untersucht das Gebäude anhand folgender Hauptpunkte:

1. Zustand der Bausubstanz (Conservación): Statik, Fassaden, Dächer sowie alle anderen baulichen Elemente, die eine Gefahr für Personen auslösen könnten.
2. Barrierefreiheit (Accesibilidad): Eignung des Zugangs für Menschen mit Behinderungen oder eingeschränkter Mobilität.
3. Energieausweis (Certificación energética): Bewertung der energetischen Effizienz des Gebäudes (Skala A bis G). Das Energiezertifikat muss auch bei Verkauf und Vermietung in jedem Fall vorgelegt werden.
4. Der vierte Bestandteil des IEE enthält einen Lageplan der Immobilie im Maßstab 1:1000 im DIN A4 Format, in dem die Größe der Parzelle und die geprüften Aufbauten eingetragen sind. Diesem Plan sind Farbfotos des entsprechenden Gebäudes beizufügen. Sollten Mängel festgestellt werden, sind diese ebenfalls fotografisch festzuhalten.

Wer braucht das IEE und wann?

• Wann? Grundsätzlich ist das IEE für Gebäude vorgeschrieben, die älter als 50 Jahre sind. Allerdings gibt es regionale und kommunale Ausnahmen, die das Mindestalter herabsetzen.
  Die Regelung auf den Balearen (Mallorca): Das balearische Baurecht (Ley 12/2017 de Urbanismo) sieht vor, dass für den ersten Teilbereich (die reine Überprüfung des baulichen Zustands und der Statik) bereits ab 30 Jahren eine Pflicht zur Bewertung besteht.
• Wer? Die Verantwortung liegt bei den Eigentümern bzw. der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios).
• Gültigkeit? Ein positiver Bericht ist in der Regel 10 Jahre lang gültig.

Was passiert bei Mängeln oder fehlendem Bericht?

• Mängel: Werden Schäden festgestellt, müssen diese je nach Schweregrad innerhalb einer Frist (meist bis zu 6 Monate) behoben werden.
• Strafen: Das Nichtvorlegen eines fälligen Berichts gilt als Ordnungswidrigkeit bzw. städtebaulicher Verstoß und kann mit Bußgeldern zwischen 600 und 3.000 Euro geahndet werden.

Die Regelung im Detail

• Gebäudealter ab 30 Jahren
  • Regionale / Kommunale Pflicht (z.B. Madrid, Balearen)
  • Umfang: Baulicher Zustand (Tragwerk, Fassade, Dach usw.) im Rahmen der klassischen Gebäudeinspektion (Inspección Técnica de Edificios – ITE)
• Gebäudealter ab 50 Jahren
  • Spanienweite, gesetzliche Pflicht
  • Umfang: Vollständiges IEE. Dieses umfasst neben dem baulichen Zustand auch die oben genannten Prüfungen zur Barrierefreiheit, den Energieausweis des Gebäudes sowie Lageplan und Foto-Dokumentation.

Die ETV-Lizenz (Estancia Turística en Viviendas) ist die offizielle Genehmigung zur Ferienvermietung auf Mallorca. Zuständig ist das Tourismusministerium der Balearen (Consellería de Turisme). Die ETV-Lizenz ist personengebunden und objektbezogen und mit der Referenznummer und dem Katastereintrag (Referencia Catastral) des Objekts verknüpft.

Seit Dezember 2024 gibt es eine neue Verordnung, die Eigentümer von Ferienimmobilien dazu verpflichtet, ihre Immobilie, welche über eine Lizenz zur touristischen Vermietung (Ferienvermietung) verfügt, bei einem sogenannten Einheitsregister einzutragen. Dadurch erhält man eine spezielle Registernummer, die an die Firmen, die das Objekt vermarkten, weitergeleitet werden muss. Alle Vermietobjekte erhalten für die touristische Vermietung eine zusätzliche Identifikationsnummer, die im Grundbuch eingetragen werden muss. Vorgelegt werden muss neben dem Antragsformular eine Kopie der Vermietungslizenz, die Katasterreferenz und die CRU-/IDUFIR-Nummer. Ebenso wird das digitale Zertifikat benötigt.
Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2025 in Kraft.

Die „Cédula de habitabilidad“, auf Deutsch Bewohnbarkeitsbescheinigung, ist ein Dokument, das bescheinigt, dass eine Wohnung, ein Geschäftsraum oder ein Wohngebäude die Mindestanforderungen an die Abmessungen, die Hygiene und die für die Unterbringung von Personen geeigneten Einrichtungen erfüllt. Es handelt sich um ein für den Bezug der Wohnung, des Geschäftsraumes oder des Wohngebäudes erforderliches Dokument, weshalb Versorgungsleistungen wie Wasser, Strom, Gas oder jedes andere Energie- oder Telekommunikationsprodukt nicht endgültig in Anspruch genommen werden können, wenn keine gültige Cédula de habitabilidad oder ein gleichwertiges Dokument vorhanden ist.

Arten der Cédula de habitabilidad:

• Erstbezug:
  Wird ausgestellt, wenn Arbeiten an Neubauten, Erweiterungen, Umbauten und vollständigen oder teilweisen Renovierungen durchgeführt wurden, die mehr als 60 % der Verteilung, Konsolidierung, Restaurierung oder Nutzungsänderung betreffen.
• Erneuerung:
  Wird ausgestellt, wenn die Cédula abgelaufen ist (Cédulas verfallen nach zehn Jahren) und keine der Voraussetzungen für die Beantragung einer Cédula für den Erstbezug vorliegen.
• Carencia:
  Wird ausgestellt, wenn die Wohnung, das Grundstück oder das Wohngebäude über keine der vorherigen Bescheinigungen verfügt und nachgewiesen wird, dass das Gebäude vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde, dass keine städtebaulichen Beeinträchtigungen vorliegen und dass seit diesem Datum keine Arbeiten oder Maßnahmen durchgeführt wurden, die im Konzept der Erstbelegungsbescheinigung für die Bewohnbarkeit aufgeführt sind.
• Duplikat:
  Dieses kann beantragt werden, solange das Zertifikat nicht abgelaufen ist und keine Arbeiten oder Maßnahmen durchgeführt wurden, die im Kontext der Erstbezugsbescheinigung aufgeführt sind.

Ganz klare Antwort – nein. Die Cédula de Habitabilidad, zu Deutsch Bewohnbarkeitsbescheinigung, ist ein Dokument, das für manche Dinge Voraussetzung und für andere Dinge hilfreich ist, aber man kann durchaus auch eine Immobilie erwerben oder besitzen, die über keine Cédula verfügt und trotzdem damit glücklich werden oder sein.

Eine aktuelle und gültige Cédula ist Voraussetzung für den Erstanschluss einer Immobilie an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung, und ohne sie kann man eine Ferienvermietlizenz weder beantragen, noch umtragen, noch verlängern.

Wenn aber eine Immobilie, für die man sich interessiert, bereits an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen ist und man die Immobilie auch nicht ferienvermieten möchte, dann ist die Cédula lediglich „hilfreich“ bei einem möglichen Wiederverkauf, zwingend notwendig ist sie jedoch nicht.

Vor diesem Hintergrund muss man immer die jeweilige Situation mit all ihren möglichen Konsequenzen prüfen und beurteilen, Pauschalaussagen helfen jedoch wenig und stiften lediglich Verwirrung.