Notwendige Unterlagen

• Notarielle Eigentumsurkunde (Escritura)
• Grundbuchsauszug (Nota Registral)
• Baugenehmigung/en (Licencia de Obra) und -abnahmen (Final de Obra)
• Nachweis über die Bezahlung der Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühr (Basura)
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
• Falls zutreffend: Versorgungsverträge Wasser (alternativ Brunnengenehmigungen), Strom, Telefon, Internet
• Energiezertifikat (CEE)
• Baupläne, Grundrisse
• Inventarliste, falls definierte Einrichtungsgegenstände mitverkauft werden
  Es bietet sich an, hierzu ein Fotoinventarverzeichnis zu erstellen, um Missverständnisse auszuschließen.
  
  

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

• Gewinnbesteuerung für Nicht-Residenten
  • Wer? Nicht-Residenten
  • Höhe: 19 % des Verkaufsgewinns (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten; Anrechnung von getätigten Investitionen und getragenen Kosten möglich)
  • Anwendungsgebiet: Wenn der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers einbehalten und an die Steuerbehörden zahlen. Dies erfolgt normalerweise gleich beim Beurkundungstermin des notariellen Kaufvertrags und wird dort vom Rechtsanwalt oder Steuerberater des Käufers erledigt. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung sind schlicht, dass das spanische Finanzamt so zu vermeiden versucht, dass Nicht-Residenten ihre Immobilie verkaufen und Spanien ohne Bezahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Ist die Summe dieser 3 % höher als der Verkaufsgewinn des Verkäufers, hat er Erstattungsanspruch gegenüber dem Finanzamt, ist der Verkaufsgewinn höher, muss der Differenzbetrag nachträglich beglichen werden. Innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin muss eine Gewinnsteuererklärung abgegeben werden.
• Gewinnbesteuerung für Residenten
  • Wer? Residenten
  • Der Gewinn unterliegt dem progressiven Satz der Kapitalertragssteuer.
  • Höhe: 19 % – 28 % des Verkaufsgewinns (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten; Anrechnung von getätigten Investitionen und getragenen Kosten möglich)
    • < 6.000 € = 19 %
    • 6.001 € bis 50.000 € = 21 %
    • 50.001 € – 200.000 € = 23 %
    • 200.001 € – 300.000 € = 27 %
    • > 300.001 € = 28 % (maximale Steuer auf den restlichen Gewinn)
  • Anwendungsgebiet: Ist der Verkäufer Resident, ist keine Abschlagszahlung durch den Käufer notwendig.
  • Residenten sind von der Steuer befreit, wenn sie ihren Hauptwohnsitz verkaufen und einen neuen Hauptwohnsitz erwerben. Sie können innerhalb von zwei Jahren vor und nach dem Verkauf von der Zahlung der Gewinnsteuer befreit werden (nur Hauptwohnsitz, nicht Zweitwohnsitz).
  • Die Steuererklärung und Besteuerung des Gewinns erfolgt in der Einkommensteuererklärung des Jahres des Verkaufs, die bis zum 30. Juni des Folgejahres einzureichen ist.
• Gewinnbesteuerung für Gesellschaften
  • Anwendungsgebiet: Ist der Verkäufer eine spanische Gesellschaft (z.B. eine S.L.), ist die Gewinnbesteuerung anzuwenden auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert.
  • Wer? Juristische Personen, wie z.B. eine S.L.
  • Höhe: 25 % Körperschaftssteuer
• Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)
  • Besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem letzten Eigentumswechsel.
  • Berechnet durch die Stadtverwaltung (Ayuntamiento) anhand von:
    • Katasterwert
    • Anzahl der Jahre im Besitz (max. 20 Jahre)
    • Gemeinde-eigener Steuersatz (auf Mallorca meist zwischen 15 und 30 % der Bodenwertsteigerung)
  • Diese Steuer zahlt grundsätzlich der Verkäufer bzw. Eigentümer, es sei denn, der Vertrag legt anderes fest.
  • Wer? Alle Eigentümer, d.h. Residenten, Nicht-Residenten und Gesellschaften.